Annulation d’une vente immobilière : dans quels cas de figure ?

Vous vendez votre logement ? Suivant l’avancée de votre projet de vente, vous risquez de tomber sur un obstacle à un moment ou à un autre. Il est même possible que l’acheteur souhaite lui-même stopper la transaction. A-t-il le droit de demander, et d’obtenir, l’annulation de votre vente immobilière à Tourcoing ? Cela dépend du stade où vous vous trouvez, et des raisons pour lesquelles il veut tout arrêter.

Tant que vous n’avez pas signé de compromis de vente

Si vous n’avez pas encore signé de compromis de vente, vous n’êtes pas encore lié à l’acheteur officiellement, et réciproquement. Il n’a fait que vous soumettre une offre d’achat, et elle n’a aucune valeur d’engagement tant que vous ne l’avez pas acceptée.

À un stade aussi précoce, l’acquéreur a le droit de demander l’annulation de cette vente immobilière. Il n’a pas à subir de pénalité, ni à se justifier. La bonne nouvelle pour vous, c’est que les promesses n’étaient pas encore grandes. En revanche, à partir du moment où vous signez un contrat, les choses se compliquent.

Si vous avez déjà signé un compromis de vente

Vous avez signé un compromis de vente ? À partir de ce moment, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours. S’il vous en fait part dans cet intervalle, il peut obtenir l’annulation de la vente immobilière, sans devoir se justifier ni verser de pénalité.

Passé ce délai, si l’acquéreur souhaite quand même tout annuler, il doit respecter les conditions suspensives du compromis de vente. L’annulation de la transaction dépend desdites conditions prévues par l’avant-contrat.

Par exemple, à condition que la clause existe, l’acheteur peut annuler la vente si :

• Les banques lui ont refusé son crédit immobilier. Dans ce cas, il n’a pas les fonds nécessaires pour acquérir votre bien.
• L’acheteur n’a pas pu vendre son propre logement, alors que les bénéfices devaient lui servir à acheter (évitez ce type de clause, sauf si vous avez la garantie que l’acheteur réussira sa vente).
• Vous vous êtes engagé à faire des travaux avant de vendre, mais vous n’avez pas respecté les délais prévus.
• La commune applique son droit à la préemption.

Techniquement, il existe autant de clauses suspensives que possible, du moment que les deux parties sont d’accord et que les conditions n’ont rien d’illégal.

Si vous avez signé l’acte définitif de vente

Si l’acte définitif a été signé, les choses se compliquent encore plus pour l’acheteur.

Il ne peut recourir à l’annulation de la vente immobilière que dans certains cas :

• Vice de consentement ou dol. Ça veut dire que vous lui avez dissimulé des informations ou des défauts concernant votre logement, dans le but de faciliter la vente (vice de construction, arriérés de charges de copropriété, etc.). Pour annuler la transaction ou obtenir réparation, l’acheteur doit présenter des preuves. Il a le droit d’enclencher une procédure dans les 5 années suivant la vente.
• Vice caché. C’est-à-dire si, après la signature, un défaut majeur apparaît, préexistant à la vente, mais ni vous ni l’acheteur n’en aviez connaissance. Ce défaut doit être si important qu’il rend le bien impropre à l’habitation (fondations défectueuses, terrain inondable, parasites dans le bois, etc.). L’acheteur peut demander l’annulation de la vente immobilière jusqu’à 2 ans après la signature, sauf si une clause prévue dans le contrat vous exonère de cela.
• Non-respect de l’obligation de délivrance. Vous n’avez pas délivré le bien dans les délais (parce que vous n’avez pas pu déménager à temps, par exemple). Ou alors, vous n’avez pas délivré un bien conforme aux attentes (vendu meublé mais livré vide, locataire toujours sur place, etc.).

Dans tous les cas, pour obtenir l’annulation de la vente immobilière, l’acheteur doit intenter une action en justice.

Pouvez-vous demander l’annulation de votre vente immobilière ?

Vous voulez faire annuler votre vente ? Dès que vous avez accepté l’offre d’achat, vous ne pouvez plus vous défiler, encore moins une fois le compromis de vente signé. Vous êtes engagé. Vous avez l’obligation de vendre votre bien à l’acquéreur.

Si vous souhaitez malgré tout vous désister, l’acheteur peut vous attaquer en justice et vous forcer à aller au bout de la transaction. Toutefois, avant d’en arriver là, une solution à l’amiable est toujours possible.

Pour vous, il n’y a que deux solutions :

• Si vous plaidez une lésion. Vous vous estimez lésé d’avoir vendu votre logement très en dessous de sa valeur de marché. Il y a lésion à un prix égal ou inférieur à 5/12^e de la valeur vénale du bien.
• Si l’acheteur n’a pas respecté une de ses obligations contractuelles (s’il n’a pas versé l’acompte prévu, s’il n’a pas débloqué les fonds à la signature de l’acte authentique, etc.).

L’annulation de votre vente immobilière est donc possible, mais pas évidente. Cela ne se fait pas en claquant des doigts. Pour y arriver, il faut que vous et l’acheteur respectiez vos obligations contractuelles. Si vous êtes accompagné par un agent immobilier, vous serez bien conseillé.