Vous projetez de vendre votre logement, mais celui-ci est occupé – avec un bail locatif en cours ? Comment faire dans ce cas de figure ? Le cas échéant, vous devez respecter un certain nombre d’obligations, et en particulier une procédure particulière pour donner congé à votre occupant. Comment se passe le congé pour vente et le préavis du locataire ? On vous explique tout.
Congé pour vente et préavis du locataire : comment ça marche ?
Congé pour vente et préavis du locataire, l’un ne va pas sans l’autre. Si vous voulez pouvoir vendre votre bien en cours de location, il faut commencer par donner congé à l’occupant. Attention, il y a des règles (cf. loi ALUR de 2014).
Les règles sont strictes. Vous devez absolument respecter les points suivants :
- Vous ne pouvez donner congé au locataire qu’à l’approche de la fin prévue du bail locatif. Vous devez le prévenir au moins 6 mois avant cette date. C’est ça, le préavis : l’intervalle de 6 mois minimum entre votre congé pour vente et la fin du bail. C’est le temps qui reste au locataire pour quitter les lieux.
- Il faut que vous justifiiez le congé par des motifs « sérieux et légitimes ». C’est le cas d’une mise en vente.
- Enfin, si vous avez acheté ce logement alors qu’il était déjà en cours de location, vous n’avez pas le droit de le vendre avant un premier renouvellement du contrat locatif. Vous êtes obligé de renouveler ou de reconduire tacitement le bail au moins une fois avant de pouvoir donner congé pour vente et son préavis au locataire.
Comment donner congé au locataire ?
Pour donner congé, vous pouvez adresser au locataire, par exploit d’huissier, un courrier recommandé avec accusé de réception. Sinon, vous pouvez le remettre en mains propres contre un émargement ou un récépissé. Dans votre courrier, il faut rappeler la date d’échéance du bail locatif et votre motif (la mise en vente du bien).
Vous devez également mentionner la description précise du lot et le prix de vente, et donner à l’occupant la possibilité d’acheter le logement en priorité. C’est ce qu’on appelle le droit à la préemption.
Important : si vous manquez la fenêtre de 6 mois avant la fin du bail, et si celui-ci est renouvelé, vous ne pourrez plus donner congé avec préavis au locataire avant la prochaine échéance du contrat. Vous ne pourrez donc pas vendre avant des années.
C’est quoi, le droit de préemption du locataire ?
Il ne suffit pas de donner congé pour vente et un préavis au locataire. Son droit de préemption doit aussi être respecté.
Le droit de préemption autorise l’occupant à se positionner en priorité pour acheter. À la réception de votre congé pour vente, le locataire jouit d’un délai de 2 mois pour décider s’il achète ou non votre bien. S’il répond qu’il n’est pas intéressé, vous pouvez vendre à quelqu’un d’autre. L’absence de réponse vaut pour un refus. Dans les deux cas, il doit avoir quitté les lieux à la date d’échéance du bail.
Si le locataire répond « oui », la vente se déroule normalement. Attention, fixez et respectez un prix de vente cohérent, selon une estimation professionnelle. Si le prix de vente final se révèle très inférieur à l’offre faite à l’occupant, il a le droit de se retourner contre vous. Son argument étant que vous auriez fixé délibérément un prix trop élevé, afin qu’il renonce à acheter.
Avez-vous d’autres obligations à respecter ?
Vos autres obligations sont les mêmes que pour une vente traditionnelle : il faut constituer un dossier de vente, rassembler des diagnostics techniques, vous rendre chez le notaire pour signer les contrats, etc.
Ce n’est donc pas si compliqué d’adresser un congé pour vente avec préavis au locataire. Il faut juste respecter les délais qui vous sont imposés, ainsi que le droit de l’occupant à acheter en premier. En cas de doute, l’idéal est de se faire accompagner par un conseiller immobilier.
