En plus de toutes les questions à vous poser pour réussir votre vente (détaillées dans cet article), n’oubliez pas de vous renseigner sur l’existence ou non d’une servitude relative à votre bien immobilier. Tout simplement parce que l’existence d’une servitude peut impacter la valeur de votre propriété. Vous ignorez ce qu’est une servitude en droit immobilier, et vous aimeriez tout comprendre avant de vous lancer dans la vente de votre propriété ? On vous dit tout.
Servitude en droit immobilier : définition
La servitude en droit immobilier trouve sa définition dans le Code civil, articles 637 et suivants. Par elle, le propriétaire d’un bien immobilier se voit imposé quelque chose au profit du propriétaire d’un autre bien.
La servitude peut être de trois sortes : naturelle, légale ou conventionnelle, c’est-à-dire définie par la signature d’une convention entre les deux propriétaires. Une servitude dure 30 ans sans interruption, sauf si la propriété concernée a été détruite, ou si une durée différente a été établie par convention.
On appelle le fonds dominant le propriétaire à qui profite la contrainte. Il a l’autorisation d’utiliser la propriété de celui à qui s’applique la servitude. Le fonds servant est celui qui supporte la contrainte.
L’influence d’une servitude sur une vente immobilière
Il faut savoir qu’une servitude en droit immobilier est attachée au bien, non à son propriétaire. Si vous vendez un logement auquel s’applique une servitude, l’acheteur hérite de ladite servitude.
En conséquence :
- Votre devoir est d’informer le futur acheteur de l’existence de cette ou ces contraintes, peu importe le type de propriété (maison, appartement, terrain, etc.). Les conditions de la servitude doivent figurer dans l’acte de vente.
- La servitude a un impact sur la valeur de votre logement au cours de l’estimation. Une servitude en droit immobilier naturelle ou légale peut rendre plus difficile l’estimation de l’emplacement. Exemple : si votre logement est situé en contrebas d’une pente et supporte les écoulements d’eau pluviale (servitude naturelle), sa valeur baisse.
Vous devez donc savoir quel(s) type(s) de servitude(s) pèsent sur votre propriété.
Quelles servitudes existent ?
Il y a plus d’une sorte de servitude en droit immobilier :
- La servitude de passage. C’est lorsqu’un voisin ne jouit pas d’un accès direct à la voie publique, et il doit passer par votre propriété. Le voisin n’a cependant aucun droit sur votre propriété, et il est responsable de l’entretien de la partie concernée. Vous n’avez pas le droit de vous opposer à ce type de servitude, mais vous pouvez demander une indemnisation proportionnelle à la gêne occasionnée.
- La servitude de vue. Cette servitude impose des distances minimales à respecter pour séparer les ouvertures des constructions (par exemple, des immeubles accolés l’un à l’autre). Elle a pour but de préserver l’intimité des occupants. Cela concerne fenêtres, portes-fenêtres, velux, balcons et terrasses. Quand la vue est droite, il faut respecter une distance d’au moins 1,90 m ; pour une vue oblique, 60 cm.
- Le cas échéant, la servitude publique. Ce type de servitude impose de laisser le passage vers un étang public.
- La servitude naturelle. Comme nous l’avons déjà vu, le propriétaire doit supporter les conséquences d’une situation naturelle (écoulement d’eaux de pluie, par exemple).
- La servitude de travaux (autre nom : le « tour d’échelle »). Pour cela, il faut signer une convention entre propriétaires. Le voisin doit faire des travaux, et il faut qu’il installe de l’équipement sur votre propriété (échelle, échafaudage, etc.) le temps que durent lesdits travaux. La convention précise le type de travaux, la zone occupée, les dates de début, de fin, et les horaires quotidiens de l’intervention. Le fonds dominant n’a pas le droit d’occuper votre propriété sur plus de 3,50 m à partir du mur concerné par les travaux.
Vous voulez savoir si une servitude en droit immobilier pèse sur votre propriété ? Vous pouvez vous rapprocher d’un agent immobilier. Ainsi, vous garantirez davantage la réussite de votre vente immobilière à Tourcoing.
