Pour réussir votre projet de vente, vous ne devez surtout pas négliger sa dimension fiscale. En effet, un fort impact fiscal en prévision peut vous amener à différer votre transaction ! Cela, en raison de l’imposition sur la plus-value réalisée. En effet, la fiscalité de votre vente immobilière à Tourcoing peut entraîner un coût supplémentaire significatif… et vous pousser à attendre des conditions meilleures. C’est pourquoi nous avons choisi de faire du sujet fiscal le coeur de cet article.
Avant de lancer un projet de vente immobilière : le calcul de la future plus-value
La plus-value immobilière, c’est le bénéfice sur votre vente. Du moins, à partir du moment où le prix de la cession est supérieur au prix d’achat de l’époque, majoré des frais d’acquisition et d’entretien.
Pour connaître l’impact sur la fiscalité de votre vente immobilière, vous devez d’abord calculer votre plus-value éventuelle. Appuyez-vous sur :
- Le prix d’achat du logement à l’époque, plus les frais d’enregistrement à l’acquisition, plus les dépenses diverses (entretien, réparations, construction, aménagements, charges, etc.). S’il s’agit d’une succession ou d’une donation, tenez compte de la valeur déclarée à l’époque.
- Le prix de vente estimé du bien. Idéalement, basez-vous sur l’estimation d’un agent immobilier (nous vous expliquons pourquoi dans cet article).
Pour calculer votre plus-value éventuelle, faites la soustraction suivante :
(Prix de vente) – (Prix d’achat + frais d’acquisition + frais d’entretien)
Par exemple. Vous vendez un appartement estimé à 310 000 €. Vous l’avez acheté il y a 16 ans pour 270 000 € (tous frais compris depuis son acquisition). Votre plus-value sera de 40 000 €.
Estimez les conséquences de la taxe sur votre plus-value potentielle
Si vous vendez votre résidence principale, vous êtes exonéré de la taxe sur la plus-value. Même chose si vous achetez une nouvelle résidence principale, puis vous déménagez, puis vous vendez votre ancienne habitation. Il faut juste que cela se fasse dans des délais « raisonnables » (généralement, un an, mais tout dépend de l’appréciation du fisc).
Autrement, il faut payer la taxe sur la plus-value immobilière. Elle concerne toute habitation que vous n’habitez pas au sens de la loi (résidence secondaire, location, local commercial, etc.).
L’imposition vaut 36,2 % de votre plus-value. D’une part, elle est perçue au titre de l’impôt sur le revenu (19 %). D’autre part, il s’agit de prélèvements sociaux (17,2 %). Si votre plus-value dépasse 50 000 €, une taxe complémentaire s’applique (entre 2 et 6 %).
Toutefois, vous pouvez compter sur des abattements fiscaux, accordés en fonction du nombre d’années de détention. Au bout de 30 ans de détention, vous jouissez d’une exonération intégrale.
Comment réduire l’impact de cette taxe sur la fiscalité de votre vente immobilière ?
La taxe sur la plus-value n’a pas forcément d’impact sur la fiscalité de votre vente immobilière. Vous êtes exonéré dans les cas suivants :
- Le prix de vente du bien n’excède pas 15 000 €.
- Ce n’est pas votre résidence principale, et la vente fait suite à une expropriation réalisée après une déclaration d’utilité publique.
- C’est votre première vente d’une résidence secondaire depuis 2012, vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale depuis 4 ans le jour de la cession, et vous comptez utiliser le fruit de la vente pour acheter votre résidence principale dans les 2 prochaines années.
- Vous êtes une personne âgée placée en maison de retraite, ou un adulte avec un handicap logé en foyer d’accueil. Ce n’est pas votre résidence principale et la vente a lieu dans les 2 ans suivant votre départ du logement concerné. Il ne doit pas avoir été occupé depuis. Tout ceci sous conditions de ressources.
- Vous êtes retraité ou titulaire d’une carte d’invalidité, et vous ne vendez pas votre résidence principale. Tout ça sous conditions de ressources strictes (autour de 10 000 €/an pour la première part fiscale).
- Ce n’est pas votre résidence principale. Vous avez transféré votre résidence à l’étranger, dans un pays membre de l’UE, ou ayant passé une convention fiscale avec la France.
De nombreux paramètres peuvent influencer la fiscalité de votre vente immobilière à Tourcoing. Faites vos estimations avant de décider si vous devez vendre. Sinon, attendez un contexte plus favorable. Les conseils d’un agent immobilier peuvent s’avérer précieux.
