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Investissement immobilier : comment évaluer votre future rentabilité locative ?

Vous achetez un appartement pour le mettre en location ? Vous devez estimer la future rentabilité locative de votre acquisition. Pourquoi ? Parce que les loyers perçus ne remboursent pas seulement le prix d’achat : ils servent surtout à couvrir vos mensualités de crédit immobilier aussi longtemps que nécessaire. Et un taux de rentabilité élevé convainc d’autant plus la banque de vous accorder un prêt pour réaliser votre achat immobilier. Avant de vous lancer, apprenez donc à calculer votre rentabilité locative à Tourcoing !

Comment calculer votre rentabilité locative brute ?

Calculer la rentabilité locative à Tourcoing « brute » est très simple. Cela revient à calculer le rapport entre le prix du bien que vous achetez et le montant de vos futurs revenus locatifs.

Par exemple, imaginons que vous achetez un trois-pièces d’environ 60 m2 pour 250 000 €. Si le prix du mètre carré est de 11 € en moyenne, vous pouvez fixer un loyer de 660 €/mois (60 x 11 €). En un an, vous cumulez 8000 € environ de revenus locatifs.

Pour calculer le taux de rentabilité brute de votre acquisition, vous devez effectuer le calcul suivant :

(Revenus locatifs par an / Prix du bien) x 100

Votre taux de rentabilité brute est donc de (8000 € / 250 000 €) x 100, soit de 3,2 %.

Gardez bien à l’esprit que ce taux est indicatif. Le calcul de rentabilité brute n’intègre aucune autre donnée. On pense surtout au montant des charges que vous devrez régler une fois devenu propriétaire bailleur. Ce montant va rentrer dans le calcul de la rentabilité nette.

Comment calculer votre rentabilité locative à Tourcoing « nette » ?

Pour connaître réellement votre rentabilité locative à Tourcoing, il faut estimer le taux de rentabilité nette. Cette fois, le calcul tient compte des nombreux frais que vous devez régler une fois que vous devenez propriétaire.

Il faut compter avec tous vos frais d’acquisition à long terme, tels que :

  • Vos intérêts d’emprunt ;
  • Des frais de gestion locative si vous confiez la tâche à un agent immobilier ;
  • La taxe foncière ;
  • Les charges de copropriété ;
  • Le montant des travaux d’entretien et de réparation ;
  • L’assurance propriétaire non occupant ;
  • Etc.

En tout, ces dépenses vont coûter environ 25 % des loyers perçus.

En gardant l’exemple précédent, en un an, ces frais vont vous coûter 25 % de 8000 €. Cela fait 2000 € qu’il faut alors soustraire de vos revenus bruts annuels.

Vos revenus locatifs à Tourcoing nets vont donc être de 6000 €/an (8000 – 2000). Refaites le calcul du taux de rentabilité. Vous obtenez 2,4 %, votre taux de rentabilité nette.

Dites-vous que c’est un début. Avec le temps, votre logement va prendre de la valeur, et vous pourrez augmenter le montant du loyer.

Pour aller plus loin : comment calculer la rentabilité nette-nette ?

Vous pouvez aller plus loin en calculant votre rentabilité locative à Tourcoing « nette-nette ». Vous vous demander comment il est possible d’être « plus net que net » ? En tenant compte d’encore davantage de choses dans votre calcul. En l’occurrence, la fiscalité appliquée sur vos revenus locatifs.

Il faut donc calculer en pensant à :

  • La nature de vos revenus (revenus fonciers ou BIC) ;
  • Le taux d’imposition des loyers (suivant la tranche à laquelle vous êtes soumis) ;
  • Les charges déductibles (vous pouvez les retrancher de votre revenu imposable) ;
  • Les dispositifs de défiscalisation auxquels vous êtes éligibles grâce à votre investissement locatif (pour en savoir plus, lisez cet article)

On peut comprendre que tous ces chiffres et tous ces détails peuvent vite faire tourner la tête. Si vous vous inquiétez trop pour le calcul de votre rentabilité locative à Tourcoing, demandez à un professionnel de préparer avec vous votre projet d’achat. il fera tous les calculs avec vous. Une fois ce détail clarifié, vous serez en mesure d’aborder plus sereinement les étapes suivantes de votre acquisition immobilière.

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